Bausparen
1. Allgemeines
Bausparen ist ein Kollektivsparen. Eine Gemeinschaft von Bausparern ist in einer Bausparkasse (BSK) zusammengeschlossen
(üblicherweise in Form der AG, alte Gesellschaften manchmal auch als GmbH [z.B. Wüstenrot, Badenia], ausgerichtet zum Zweck
der Finanzierung von Wohneigentum. Diese Finanzierungshilfe der Bausparergemeinschaft besteht aus der Zuteilung von
nachrangigen Hypothekendarlehen nach einem bestimmten Schlüssel aus der vorhandenen Kapitalmasse. Das hat Vor- und Nachteile. Ein grosser Vorteil ist die absolute Unabhängigkeit vom Kapitalmarkt. Im Gegensatz zur Bank leiht sich die BSK das Darlehensgeld nicht von der Bundesbank oder Pfandbriefen, sondern greift auf die Geldmenge aus dem eigenen Topf zurück. Das heisst, der Darlehenszins unterliegt keinerlei Schwankungen, sondern ist fest bis zum Ende des Darlehens und damit genau kalkulierbar!
Ein Nachteil ist die Unwägbarkeit des Zuteilungszeitpunktes. Dieser ist abhängig vom Einzahlungsverhalten der Bausparer.
Hier ist in den letzten Jahrzehnten ein Gesinnungswandel eingetreten. War es früher selbstverständlich, möglichst viel Eigenkapital anzusparen, um das notwendige Darlehen gering zu halten, und dafür auch längere Wartezeiten in Kauf zu nehmen, so tritt heute eine grössere Ungeduld in den Vordergrund, ein Konsumverhalten, das ungern warten will. Wenn zuviele Sparer zu schnell ein Darlehen wollen, wird es eng im Auszahlungstopf, da die eingezahlte Masse begrenzt ist.
Die BSK steuert entgegen, indem sie die Ausschüttung durch das "Bewertungszahl-System" abbremst. Für einen ausgereizten
Häuslebauer kann das sehr unangenehme Folgen haben.
2. Die Bausparmasse
Die Bausparmasse ist das Gesamtkapital, das zweckgerichtet für alle Mitglieder dieser Selbsthilfegemeinschaft zur Verfügung steht. In diese gemeinsame Kasse fliessen
- Sparbeiträge
- gutgeschriebene Zinsen
- Wohnungsbauprämien WoP
- Tilgungsbeiträge für bereits ausgezahlte Darlehen
- evtl. aufgenommene Mittel, um die Zuteilung zu beschleunigen.
Von diesem Geld wird jeweils den Bausparern, die ihren Beitrag zur Gemeinschaft geleistet, und damit einen Anspruch auf das
zinsgünstige Darlehen erworben haben, zum Zuteilungstermin die Bausparsumme (BSS) [= Guthaben und Bauspardarlehen] ausgezahlt.
Das Mindestansparkapital (Eigenkapital) beträgt 50% der BSS. (Dies ist eine Reaktion der BSK auf die veränderten Ansprüche
der Bausparkunden). Die früher üblichen 40% Eigenkapital, die wegen des 60%-igen Darlehens die Bausparmasse schneller überstrapazieren können, werden auslaufen. 50% werden als Darlehen an Berechtigte ausgezahlt. Aufgabe der BSK ist, die Balance zu halten zwischen den Einzahlungen der kürzeren Ansparzeit, den Auszahlungen der längeren Tilgungszeit und den ausgleichenden Renditesparern.
3 . Verwendungszweck
Das eingezahlte Eigenkapital steht zur freien Verfügung (bei WoP, AN-Sparzulage und Steuervergünstigungen sind
aber Wartezeiten zu beachten): Man kann tun und lassen, was man will. Das zinsgünstige Darlehen aber ist zweckgebunden: Es darf nur zu wohnwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden!
Diese sind aber weit gefasst:
Bau oder Kauf von: Grundstücken, ET-Wohnungen,
Wohnhäusern einschließlich NK: Anlieger- und Erschließungsbeiträge,
Architektenhonorare etc.
Umbau, Anbau, Ausbau, Modernisierung, energiesparende Maßnahmen.
Mietermodernisierung, Umbau und Verbesserung der Mietwohnung (z.B. Bad, Heizung, Fenster).
Ablösen von Hypothekendarlehen mit höheren Zinsen.
Auch ist eine Vertragsübertragung nur an nahe Angehörige möglich (Par. 22 ABB).
4. Gebühren
Für die Verwaltung der Verträge berechnet die BSK verschiedene Gebühren:
Abschlussgebühr (darin enthalten: Vermittler-Abschlussprovision), entweder 1% oder 1,6%. Bei allen Einzahlungen wird diese Gebühr zuerst verrechnet.
Darlehensgebühr (Agio) wird als Aufgeld dem Darlehen zugeschlagen. Meistens 2% vom Bauspardarlehen. Sie ist wie das Disagio
(Abschlag zur Reduzierung der Zinsen und Tilgungszeit) grundsätzlich steuerlich absetzbar.
Kontoführungsgebühr: Ein bestimmter Euro-Betrag, der jährlich berechnet wird.
Gebühren für Vertragsumstellungen: Abrechnung nach einer Gebührentabelle.
Bei vorzeitiger Kündigung des Darlehens durch (erlaubte / erwünschte) Sonderzahlungen fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an,
im Gegensatz zu anderen wohnwirtschaftlichen Krediten.
5. Vor- / Zwischenfinanzierung
Zur Vorfinanzierung eines noch nicht zugeteilten BSV kann die BSK aus eigenen bzw. fremden Mitteln Vorausdarlehen geben für
das lediglich Zinsen (zu Bankkonditionen) zu bezahlen sind. Die Ablösung erfolgt, sobald der BSV zugeteilt wird. Ist der BSV aber schon zu 50% aufgefüllt, spricht man von einer Zwischenfinanzierung.
6. Zuteilung
Um "zugeteilt" zu werden, müssen nach einem Bewertungsstichtag folgende Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sein:
Mindestsparguthaben
Mindestbewertungszahl
Annahmeerklärung des Bausparers
Das Mindestsparguthaben beträgt üblicherweise 50% der BSS.
Es wird angespart durch (Regel-)Sparbeiträge, Zinsen, WoP. D.h. in der Praxis ist es unmöglich, ein BS-Darlehen in Höhe von 50% der BSS zu bekommen. Auch hat die BSK die Möglichkeit, der Zuteilung entgegenzusteuern, indem sie Sonderzahlungen verweigert (Par. 5, 2 ABB). - Alle BSV werden nach der Höhe der Bewertungszahlen BZ geordnet. Im Rahmen der verfügbaren Zuteilungsmittel aus der Bausparmasse werden dann die BSV von der höchsten BZ abwärts zugeteilt, bis die vorhandenen Mittel aufgebraucht sind. Die nach den ABB bedingungsgemäße Zuteilung wird durch einen vom Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen (BAKred) bestellten Vertrauensmann überwacht. Trotz Mindest-BZ kann sich also die Zuteilung im ungünstigen Fall verzögern.
BS-Mittel werden nur dann ausgezahlt, wenn sie auch gebraucht, d.h. beantragt werden. Hierzu erfolgt eine Zuteilungsbefragung.
Wenn die anderen Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sind, wird der BSV im übernächsten Quartal (Manövrierzeit: 4., 5. oder 6. Monat) zugeteilt. 10 Wochen vor der Zuteilung wird der Bausparer schriftlich befragt, ob er die Zuteilung annimmt. Für die Zuteilungsannahme hat er 6 Wochen Zeit.
7. Bewertungszahl
Die BZ legt fest, dass, und in welcher Reihenfolge die Bausparer ihre BS-Mittel ausgezahlt bekommen. Sie ist eine Verhältniszahl von Dauer, Art und Höhe der Einzahlungen. Daher bemessen sie sich üblicherweise entweder an den angesammelten Guthabenzinsen oder der Saldensumme im Verhältnis zur BSS. Verschiedene Multiplikationsfaktoren versuchen noch, die BS-Tarife untereinander auszugleichen. (Ein Schnelleinzahler kann zwar auch schnell zu seinem Darlehen kommen, aber zum Ausgleich muss er auch schnell, d.h. hoch tilgen.) Die Mindest-BZ ist den ABB zu entnehmen. Folgende BSK haben als Beispiel die BZ-Berechnung:
Gesamt-Zins x Faktor : BSS/1000 | Alte Leipziger, mh BSK, Schwäbisch Hall. Saldensumme : BSS x Faktor | Badenia, BHW, Deutsche Bank, Leonberger, BSK Mainz, Wüstenrot.
8. Flexible Tarife
Die Lebensumstände der Menschen haben sich geändert und die BSK haben dem Rechnung getragen, indem sie "flexible Tarife" auf den Markt brachten. Der Vorteil ist, der Kunde kann früh, ohne besondere Absichten drauf lossparen. Je nach seiner sich entwickelnden Lebenssituation kann er seinen BSV flexibel darauf einstellen. Er kann den Zinssatz über die Bonusregelung beeinflussen den Zuteilungszeitpunkt durch Veränderung des BZ-Faktors und damit verbunden, die Tilgungsdauer. Auch wurde die Teilung des BSV erleichtert, um den gewünschten Zeitpunkt besser bestimmen zu können.
Bausparen ist eine gute und solide Sache für alle die, die sparen können, eine gewisse Voraussicht haben und deswegen auch nicht
so unter Zeitdruck geraten.
9. Wohneigentum
Die ideale Konstellation für ein selbstgenutztes Eigenheim wäre:
50% Bankdarlehen, 50% BSV ( 25% Eigenkapital und 25% BS-Darlehen). Kurz nach 10e-Abschreibung läuft das BS-Darlehen ab.
Ab da werden Kapazitäten frei entweder für Sondertilgungen oder Haus-Renovierungen (durch BSV).
